Название Проекта
Создание и функционирование Щелкинского индустриального Парка
Отраслевая принадлежность
Управление коммерческой недвижимостью
Цель Проекта
Цели создания Щелкинского индустриального парка включают в себя:
- Преодоление депрессивных тенденций в городе Щелкино и создание новых рабочих мест
- Эффективное использование свободных территорий бывшей Крымской АЭС
- Увеличение инвестиционной привлекательности города Щелкино и Ленинского района, а также обеспечение их долгосрочного развития
- Развитие промышленного потенциала города Щелкино и Ленинского района
- Формирование благоприятных условий для создания новых производственных предприятий;
- Активизация привлечения отечественных и иностранных инвестиций для осуществления инвесторами производственной, научно-исследовательской, инновационной и другой предпринимательской деятельности на основе организации производственной инфраструктуры, коммуникаций и предоставления эксплуатационных и сервисных услуг;
- Обеспечение экологической безопасности в рамках создаваемого ИПП
- Внедрение передовых энергосберегающих технологий на территории создаваемого ИПП
- Увеличение поступлений налогов во все уровни бюджетов, сборов и обязательных платежей;
- Создание новых рабочих мест в регионе
Дата составления инвестиционного предложения
Апрель 2009 года
Ключевые бизнес - процессы
Подготовка территории в 200,93 Га для создания и функционирования Щелкинского индустриального Парка
Оказание основного пакета услуг для участников (промышленных предприятий, предприятий социально – бытового назначения и иных предприятий), размещаемых на территории Щелкинского промышленного Парка.
Оказание дополнительных услуг.
Оказание гостиничных услуг и услуг бизнес – центра.
Продукция / услуги
Наполнение Парка осуществляется за счет двух групп участников Парка:
- промышленных предприятий, которые будут осуществлять строительство собственных производственных объектов на территории Парка. Строительство может осуществляться с привлечением различным подрядчиков - в т.ч. Управляющей компании
- предприятий социально - бытовой сферы обслуживания, которые будут осуществлять строительство собственных объектов на территории Парка. Строительство может осуществляться с привлечением различным подрядчиков - в т.ч. Управляющей компании
Продажи Управляющей компании состоят из следующих основных компонентов:
- оплата участниками долевого взноса на строительство инфраструктуры Парка - транспортной и инженерной. Оплата производится участниками исходя из площадей участков, которые будут занимать участники
- оплата участниками базового пакета услуг Управляющей компании - обеспечение охраны территории Парка и объектов участников, уборка территории и т.п.
- оплата участниками платы за содержание инженерной и транспортной инфраструктуры Парка
- оплата участниками арендных платежей за арендуемые офисные, выставочные и складские площади на территории Парка
- оплата участниками коммунальных платежей за фактически потребленные ресурсы
- оплата участниками дополнительных услуг Управляющей компании
Предполагается поэтапность в освоении территории Парка и его наполняемости, что обуславливает поэтапный рост объемов продаж Управляющей компании.
Предполагается, что в процессе деятельности Управляющая компания будет оказывать следующие виды услуг для участников Парка:
Этап взаимодействия - приход Участников ИПП |
Основные услуги Управляющей компании:
|
Этап взаимодействия - регулярная деятельность Участников ИПП |
Услуги Управляющей компании:
|
Также услуги Управляющей компании могут оказываться третьим лицам, которые не являются Участниками Щелкинского индустриального Парка:
Услуги для физических и юридических лиц, не являющихся участниками ИПП |
Услуги Управляющей компании:
|
В случае потребности Участников Парка в дополнительных услугах, которые не включены в перечень услуг Управляющей компании, предусмотренный в бизнес - плане, перечень услуг будет расширяться.
Для осуществления деятельности Щелкинский ИПП планирует получить необходимые лицензии и разрешения, в соответствии с Законом Украины "О лицензировании отдельных видов предпринимательской деятельности" и иными нормативно-правовыми документами.
Особенности Проекта
Бизнес – план Проекта рассчитан для одного из возможных сценариев создания и функционирования Парка. Расчетный сценарий характеризуется следующими параметрами:
- Период реализации Проекта создания Щелкинского индустриального Парка – с IV квартала 2009 года до III квартала 2014 года
- Расчетный период деятельности Управляющей компании Щелкинского индустриального Парка – с IV квартала 2009 года до IV квартала 2020 года
- Привлечение инвестора в состав Управляющей компании происходит в I - II квартале 2009 года
- Финансовые ресурсы инвестора являются достаточными для обеспечения финансирования инвестиционной программы создания Парка за счет собственных ресурсов
- Предусматривается поэтапное освоение всех запланированных территорий Парка - с 2010 по 2014 год
- Предусматривается государственная поддержка, направленная на строительство внешних инженерных сетей от существующих региональных объектов до границ Парка
- Оценивается сценарий строительства и эксплуатации основных объектов Управляющей компании, без осуществления строительства типовых промышленных предприятий и объектов социально – бытового назначения
- Строительство и эксплуатация железной дороги в настоящем бизнес-плане не предусматривается
- Предусматривается освоение четырех основных территорий размещения Щелкинского индустриального Парка, на которых будет осуществляться строительство инженерной и транспортной инфраструктуры, основных объектов Парка и размещение его участников. Также планируется освоение вспомогательной территории Парка - с целью строительства современного гостиничного комплекса с бизнес - центром.
- Создание единого выставочного комплекса Парка планируется на одной из основных территорий Щелкинского индустриального Парка
- Предусматривается строительство на каждом участке, предназначенном для основных площадей Парка, следующих объектов:
- внутриплощадочных инженерных объектов
- внутриплощадочной транспортной инфраструктуры
- офисных зданий
- складских комплексов
- объектов благоустройства территории
- Предусматривается долевой вклад Участников Парка в создание внутренней инженерной инфраструктуры Парка
- Доходы Управляющей компании Парка складываются из основных и дополнительных услуг оказываемых участникам Парка и сторонним предприятиям, обслуживания гостиничного комплекса и бизнес – центра, арендных платежей от офисных, выставочных и складских помещений
Основные статьи инвестиционных затрат
|
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
Всего |
Гостиница, СМР |
39127 |
42365 |
0 |
0 |
0 |
81492 |
Гостиница, оснащение |
12970 |
14044 |
0 |
0 |
0 |
27014 |
Офисная недвижимость, СМР |
9481 |
24939 |
24394 |
19913 |
11587 |
90314 |
Офисная недвижимость, оснащение УК |
138 |
364 |
356 |
291 |
169 |
1318 |
Выставочный центр |
15407 |
16682 |
0 |
0 |
0 |
32089 |
Бизнес - центр |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Складской комплекс |
25478 |
57367 |
49843 |
43405 |
19925 |
196018 |
Реконструкция / строительство подъездной автодороги |
0 |
0 |
526 |
569 |
0 |
1095 |
Ограждение территории |
1230 |
2509 |
2179 |
3042 |
2233 |
11192 |
КПП |
1185 |
2350 |
2056 |
3003 |
2195 |
10790 |
Внутриплощадочные дороги |
4244 |
8384 |
8182 |
7252 |
3069 |
31131 |
Внутриплощадочные пешеходные дорожки |
1128 |
2998 |
2771 |
2180 |
1367 |
10443 |
Парковки |
1003 |
2449 |
2220 |
1768 |
1041 |
8481 |
Паркинги |
1075 |
2829 |
2768 |
2260 |
1314 |
10247 |
Внутриплощадочные сети питьевого водоснабжения. |
1337 |
3265 |
2960 |
2357 |
1388 |
11308 |
Внутриплощадочные сети технического и пожарного водоснабжения. |
1337 |
3265 |
2960 |
2357 |
1388 |
11308 |
Внутриплощадочные сети горячего водоснабжения. |
1337 |
3265 |
2960 |
2357 |
1388 |
11308 |
Внутриплощадочные сети теплоснабжения. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Внутриплощадочные сети хозбытовой канализации. |
1337 |
3265 |
2960 |
2357 |
1388 |
11308 |
Внутриплощадочные сети ливневой канализации. |
1003 |
2449 |
2220 |
1768 |
1041 |
8481 |
Внутриплощадочные сети электроснабжения. |
669 |
1632 |
1480 |
1179 |
694 |
5654 |
Внутриплощадочные сети наружного освещения. |
1003 |
2449 |
2220 |
1768 |
1041 |
8481 |
Внутриплощадочные малоточные сети. |
201 |
490 |
444 |
354 |
208 |
1696 |
Благоустройство территории |
6240 |
13803 |
11718 |
9431 |
5419 |
46612 |
ИТОГО |
126932 |
211159 |
125218 |
107613 |
56858 |
627780 |
Этапы реализации Проекта
1 участок - с восточной стороны промплощадки бывшей Крымской АЭС |
2 участок - на промплощадке бывшей Крымской АЭС |
3 участок - на стройбазе бывшей Крымской АЭС |
4 участок - с северной стороны промплощадки бывшей Крымской АЭС |
5 участок - в пределах города Щелкино, в районе городской поликлиники |
|
Выделение земельного участка в постоянное пользование Управляющей компании |
IV квартал 2009 года |
II квартал 2010 года |
II квартал 2010 года |
II квартал 2010 года |
IV квартал 2009 года |
Начало работ по освоению территории парка |
I квартал 2010 года |
I квартал 2011 года |
I квартал 2013 года |
I квартал 2012 года |
I квартал 2010 года |
Ввод в эксплуатацию объектов на территории парка |
III квартал 2011 года |
III квартал 2012 года |
III квартал 2014 года |
III квартал 2013 года |
III квартал 2011 года |
Эффективность Проекта
Дисконтированный срок окупаемости: 11 лет, с учетом дисконта 9 процентов
Показатель |
Единица измерения |
Значение |
Дисконтированный период окупаемости (Discount payback period)-DPP |
месяцев |
132 |
Чистая текущая стоимость Проекта (Net Presen Value) – NPV при ставке дисконта 9% |
тыс.грн |
1 287 |
Внутренняя ставка дохода (Internal rate of return)- IRR |
% |
9,06% |
Индекс прибыльности вложений (Profitability index)- PI |
ед. |
1,003 |
Рентабельность продаж (Return On Sales, Net Profit Margin) – ROS |
% |
37,20 |
Рентабельность инвестиций (Return on investment) - ROI |
% |
154,0% |
Риски Проекта
На основании проведенного SWOT анализа определено, что в настоящее время у участников Проекта создания ИПП отсутствует ресурсная база, соответствующая целям и мероприятиям по созданию ИПП. В связи с этим реализация Проекта возможна только при привлечении внешнего финансирования.
Привлечение внешнего финансирования может быть привлечено нескольких видов:
- инвестор, который будет участвовать в управляющей компании
- финансирование проекта из бюджетов различных уровней - в виде льготных кредитов, компенсации части процентной ставки по кредитам и в виде безвозвратной помощи по целевым программам
- дополнительное частичное финансирование - в виде финансирования со стороны международных организаций, финансирующих экологические проекты
Реализация Проекта в период углубляющегося мирового финансово-экономического кризиса может являться целесообразной по следующим причинам:
- стоимость работ по созданию ИПП в период кризиса будет ниже, чем в после кризисный период
- реализация Проекта в период кризиса позволит создать дополнительные рабочие места в период сокращения рабочих мест
- после окончания кризисного периода будет наблюдаться рост экономической и инвестиционной активности, а подготовленная территория Парка позволит привлечь инвесторов
В целом реализация настоящего Проекта является целесообразной, однако в условиях существующего финансово-экономического кризиса основной проблемой будет являться обеспечение финансирования Проекта. В связи с этим необходимо обеспечить реализацию комплекса мероприятий по продвижению Проекта и привлечения инвесторов, в соответствии с планом продвижения Проекта, предусмотренном в настоящем бизнес - плане.
Структура затрат, предусмотренная в ТЭО Проекта, является прогнозной. С учетом подходов Инвестора к функционированию предприятия при реализации Проекта эффективность Проекта может измениться.
Информация о компании – заявителе
Полное название предприятия:
Коммунальное предприятие «Управляющая компания Щелкинский индустриальный Парк»
Сокращенное название предприятия: КП УК «Щелкинский индустриальный Парк»
Форма собственности: коммунальная собственность;
Лицензии:
На момент составления настоящего инвестиционного предложения лицензии и разрешения отсутствуют.
Директор (фамилия, имя, отчество)
Варавин Сергей Владимирович
Должность
Директор КП «Управляющая компания Щелкинский индустриальный Парк»
Телефон
eolgai@yandex.ru
Степень проработки Проекта
Концепция Проекта
Разработана
Прогнозный бизнес - план Проекта
Разработан бизнес – план для выбранного варианта реализации Проекта
Наличие земельных участков для реализации Проекта
В стадии оформления
Проектно – сметная документация
Отсутствует
Форма участия Инвестора в Проекте и условия финансирования Проекта
Форма участия Инвестора
Реорганизация существующего КП «Щелкинский индустриальный Парк» в общество с ограниченной ответственностью с вхождением в него инвестора
Финансирование Проекта
За счет собственных средств инвестора и, возможно, привлекаемых кредитных ресурсов
Куратор Проекта
Организация
Городской совет г. Щелкинский
Куратор (фамилия, имя, отчество)
Должность
Телефон
+38-06557-58-3-03